30년 넘은 구축 아파트를 사려고 고민 중이신가요? 절대 사지 말라고 말씀드리고 싶습니다. 여러 이유가 있지만 아파트 수명, 재건축 관련 이슈 때문입니다. 아래 글에서 구축 아파트 기준과 매매하면 안 되는 이유를 알아보겠습니다.
30년 넘은 구축 아파트 사면 안 되는 이유
가장 큰 이유는 수명과 관련돼 있습니다. 지금은 30년 된 아파트지만, 10년 후는 40년 된 아파트입니다. 녹물과 갈라짐 투성이인 40년 된 낡은 구축 아파트를 사 줄 사람이 얼마나 있을까요? 시간이 지날 수록 가치가 떨어지는 구축 아파트는 사면 안 됩니다.
그럼에도 불구하고 여전히 많은 사람들이 구축 아파트에 입주합니다. 그 이유가 뭔지 아래 구축 아파트 장단점에서 자세히 알려드리겠습니다.
한국 아파트 수명
나라 마다 다르지만 한국 아파트 수명은 약 40~50년입니다. 미국이나 영국에 가면 100년이 넘은 아파트가 즐비합니다. 관리만 잘 해주면 콘크리트 건물은 100년 이상 지나도 끄떡 없습니다.
한국 아파트 수명이 짧은 이유는 매립형 구조이기 때문입니다. 배선과 배관이 콘크리트 벽 안에 내장돼 있기 때문에 교체하기가 어렵습니다. 결론적으로 우리나라 아파트도 각 세대의 배관을 교체하거나 녹물 등 불편함을 감수하면 100년이 지나도 무너질 염려는 없습니다.
구축 아파트 기준
구축과 신축은 여러 가지 기준으로 나뉩니다. 가장 큰 기준은 연식입니다. 보통 지어진 지 5년 이상은 준신축, 10년 이상은 구축 아파트라고 칩니다. 그 외 지하주차장 및 커뮤니티 유무, 주차장과 세대 엘리베이터 연결 여부 등에 따라 나눌 수도 있습니다. 또한, 리모델링 가능 연한이 준공 후 15년부터라서 15년 이상을 구축 아파트라고 정의하는 사람도 있습니다.
✱ 참고로 재건축은 지어진 지 30년 이상 되야 가능합니다.
구축 아파트 장단점
첫 번째 장점은 입지입니다. 오래 전부터 있었기 때문에 주변에 교통시설(특히 지하철), 학교, 마트 등이 갖춰져 있어 살기 편합니다. 신축 아파트는 보통 신도시 같이 기존에 인프라가 없던 곳에 짓습니다. 때문에 위와 같은 편의시설이 형성되려면 시간이 꽤 걸립니다. 신축 아파트에 빨리 입주한다해도 최소 5~10년 정도는 지나야 주변 모든 인프라가 완성됩니다.
✱ 물론 강동구 둔촌동에 지어진 ‘올림픽파크포레온’ 같이 도심 한복판에 재건축을 한 아파트는 예외입니다.
두 번째 장점은 재건축 가능성입니다. 우리나라 아파트는 30년이 지나면 법적으로 재건축이 가능해집니다. 물론 단순히 30년 이상된 아파트라고 다 재건축이 가능한 건 아닙니다. 재건축을 하려면 조합원(해당 아파트 단지에 사는 집주인) 과반이 찬성해야 하고, 안전진단(재건축진단)에서 30점 이하(E 등급) 이하를 받아야 합니다. 그 외에도 여러 절차를 거쳐야만 재건축이 가능합니다.
하지만 재건축을 한다고 다 좋은 건 아닙니다. 기존 집주인들의 이익을 극대화하기 위해서 건물을 더 크고 높게 지어야 합니다. 조금 어려운 말로 사업성이 좋아야 합니다. 그래서 정부에 용적률을 더 높여달라고 떼를 쓰거나, 더 싸게 지어줄 건설사를 선정하기도 합니다.
용적률 뜻: 정해진 토지에 건물을 지을 수 있는 면적입니다. 숫자가 크면 클 수록 좋습니다. 우리나라 구축 아파트 용적률은 보통 150~250% 정도 됩니다. 재건축 사업성이 나오려면 용적률이 최소 200% 이하가 되어야 합니다. 200%가 넘으면 일명 ‘종상향’이라는 걸 통해 용적률을 300%까지 올려야 합니다.
세 번째 장점은 선택지가 넓다는 점입니다. 1970년대 이후 서울과 수도권에 인구가 몰리면서 이들을 대량으로 수용할 수 있는 대안으로 아파트가 채택되었습니다. 근 50년 동안 아파트를 수 없이 건설했습니다. 이제는 우리나라 어디든 아파트가 없는 곳을 찾아보기 힘들 정도입니다. 그렇기 때문에 구축 아파트도 괜찮다고 마음 먹었다면 지역 선택지가 넓어집니다. 내가 가고 싶은 어느 동네든 구축 아파트가 있기 때문입니다.
결론
구축 아파트 매매를 생각하고 계신다면 10년~20년 후를 생각해야 합니다. 10년 후에도 해당 아파트 가치가 올라가 있을지 또는 떨어져 있을지 잘 따져봐야 합니다. 가치를 정하는 기준은 재건축 가능성과 입지입니다. 구축 아파트 입지와 관련해서는 아래 글을 참고하시길 바랍니다.