송희구 작가 부동산 강의 후기입니다. 유튜브와 <서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기>로 유명한 분입니다. 강의 내용이 정말 시원시원하고 거침이 없습니다. 팩폭이 난무한 내용들이 많아 상처 받으시는 분들도 있을 거라 생각됩니다. 하지만 강의에 대한 열정과 진심은 최고였습니다.

송희구 작가 부동산 강의 후기

본 강의는 2024년 상반기에 있었던 강의 후기입니다. 총 1부와 2부로 나눠졌습니다. 이번 글에서는 지면 관계로 1부만 다루도록 하겠습니다. 내용이 많이 깁니다. 차근차근 곱씹으며 보시면 도움이 되실 겁니다. 정해진 강의시간은 아래와 같습니다.

• 1부: 11시~13시
• 2부: 15시~17시

하지만 실제 강의 시간은 11시~14시50분, 15시~정해진 시간 없음이었습니다. 시간이 긴 이유는 강의에 참석한 모든 사람들의 질문을 5~20개 받기 때문입니다. 주식, 부동산, 자기계발 등을 통틀어 이런 강의가 있었나요? 제 기억에는 없었습니다. 송희구 작가는 밥도 안 먹고 짧게는 6시간, 길게는 12시간 가까이 강의를 진행합니다(어떤 블로그에서 밤 11까지 질문을 받았다는 글을 봤습니다).

바로 강의 후기 시작하겠습니다.

✱ 따로 녹음을 한 게 아닌 강의를 들으면서 필기한 내용을 토대로 작성한 글입니다. 일부 오류가 있거나 표현의 방법이 다를 수 있음을 밝힙니다. 아래 각주를 통해 부연설명을 해놨습니다. 문제가 있을 시 비공개 처리하도록 하겠습니다.

1부: 부동산 원리와 지켜야 할 원칙

여러분은 부동산 투자가 뭐라고 생각하십니까? 송희구 작가는 아주 간단한 정의를 내렸습니다.

월급을 인플레이션에 탑승시키는 것

송희구

집값이 상승하는 것처럼 보이지만 사실 화폐가치가 하락하는 겁니다. 은퇴 후에는 현금흐름이 끊기기 때문에 수익형 부동산에 투자할 수도 있습니다. 하지만 현재 자녀가 없거나 어리다면 투자 목적으로 아파트를 구매해야 합니다.¹ 투자와 거주를 분리해도 좋습니다. 예를 들어 꼭 직장 근처에 전셋집을 구할 필요는 없습니다. 멀어도 출퇴근 시간을 활용할 수 있습니다.²

¹ 월세가 매달 꼬박꼬박 나오는 오피스텔로 발생하는 수익보다 현금가치하락으로 아파트 시세가 상승하는 폭이 훨씬 큼. 전세 끼고 사도 되고, 실거주 해도 무방함.

² 작가는 실제로 세류에서 용산 출퇴근을 했다고 함(편도 1시간 30분).

부동산 공부 하는 방법

부동산 공부에는 총 3가지 순서가 있습니다.

1. 우리 동네 조사
2. 단지별 아파트 비교
3. 임장

1. 우리 동네 조사

먼저 본인이 사는 동네 아파트 시세를 전부 파악해야 합니다. 2017년 이후¹ 신축과 구축 사이의 가격흐름도 파악해야 합니다. 역세권과 비역세권을 나눠서 봅니다. 배정학교와 세대수도 체크합니다. 재건축과 리모델링 이슈가 있는지도 확인합니다. 나홀로단지²인지 모여 있는 단지인지도 구분해서 봐야 합니다.

2. 단지별 아파트 비교

A아파트, B아파트를 직접 비교해 봅니다. 특히 관심 없는 지역, 아파트, 노선도 관심을 가져야 합니다.³ 매수할 아파트 기준은 2017년 1월부터 최소한 아파트값이 1.5배 정도는 올라 있어야 합니다.⁴ 연식, 지역, 호재가 비슷하면 시세는 비슷하게 움직입니다. 어느 정도 지역이 정해지면 어떤 매물⁵인지가 훨씬 중요합니다. 갭 차이보다 시세 차이가 더 중요합니다. 현재 아파트 3억원 정도인 아파트는 앞으로도 안 오를 확률이 높습니다.

¹ 2017년 이후 집값이 급격하게 상승했기 때문.

² 아파트가 아닌 빌라로 둘러쌓인 아파트는 좋지 않음.

³ 지도를 머리 속에 그리는 작업에 일환. (첨언) 향후 직관적인 가치평가를 위한 연습인 듯.

⁴ 2017년 기준 상승률이 1.5배 이하면 앞으로도 미래가치 적다는 뜻.

⁵ 로얄층, 로얄동, 지하철역과의 거리를 말함.

3. 임장

가기 전 체크할 것

• 지역
• 단지
• 실거래가 및 호가(외울 필요X, 어느 정도인지 감만 잡기)
• 전세가

가서 체크할 것

• 언덕 여부
• 주변 상권
• 지하철역부터 단지정문까지 거리
• 분위기(주차, 노화도, 조경, 필로티, 조망, 향)

✱ 남향이라고 다 좋지 않습니다. 최소 중층은 가야 해가 잘 들어옵니다. 애매한 남향보다 앞이 가려지지 않은 동향이 좋을 수 있습니다.

부동산 사장님에게 꼭 말해야 할 내용

• 현재 얼마 있는지 가용자금
• 눈여겨 보고 있는 단지
• 투자금 적은 매물 vs 시세가 낮은 매물

부린이 처음 부동산 방문 팁

1. 부동산 선정
   먼저 똘똘해 보이는 부동산 2개를 선정합니다. 간판이 오래 됐거나 화분이 많은 부동산은 피하는 게 좋습니다. 사장님의 관심이 딴 곳에 있다는 반증이기 때문입니다. 공책이 많이 쌓여 있는 곳보다는 컴퓨터로 깔끔하게 정돈된 부동산이 좋습니다.
   
   2. 매수 가격 정하기
   부동산 방문 전 매수 가격을 정해놓아야 합니다. 방문 후 사장님에게 “이 가격이면 무조건 살 겁니다”라고 말합니다. 그렇게 하면 사장님이 나를 대신해 어떻게든 집주인을 설득시킬 확률이 높습니다. 거래를 성사시켜야만 수수료를 받을 수 있기 때문입니다.
   
   3. 적정 네고율
   부동산 사장님 입장에서 요금 같은 부동산 침체기에는 거래 한건 한건이 중요합니다. 네고는 5~10% 정도로 잡습니다. 6~7억원 아파트 기준 맥시멈 2~3천만원 정도만 깎을 수 있다고 생각하면 편합니다.
   

다녀온 후

임장보고서를 작성합니다. 내가 실제 거래가 가능한 매물을 작성합니다. 너무 힘줘서 작성하지 않습니다. 1단지 당 3분 이내로 쓸 정도로 아주 간략하게 씁니다. 임장보고서를 빡세게 작성하는 것보다 차라리 임장을 한 번 더 다녀오는 편이 낫습니다.

아파트 호재란?

내가 알고 있는 호재는 호재가 아니다

송희구

아파트 호재 종류

1. 재건축, 리모델링 (X)
2. 병원, 쇼핑몰 (X)
3. 지하철, 일자리 (O)

위에 호재라 불리는 것들 중 실제로 집값에 영향을 주는 호재는 지하철¹과 일자리²뿐입니다. 여기서 일자리란 어정쩡한 중소기업 1~2개가 아닌 여러 대기업이 들어와야 합니다. 부동산은 호재로 움직이지 않습니다. 땅값으로 움직입니다.

¹ 집값 상승에 영향을 주는 노선: 신안산선(안산, 시흥, 광명 일직동), 9호선 연장(강동, 미사), 8호선 연장(구리, 다산), 위례신사선(위례, 가락)

² 동탄의 삼성전자, 판교의 IT기업 등

시세가 쉽게 흔들리는 곳

• 인천 구도심
• 신축 효과(=신축 프리미엄으로 인한 거품)
• 지방 소도시
• 상급지와 (일시적) 키 맞추기 된 곳

부동산 가격 기준이 2019년에서 2020년으로 변하고 있습니다(대충 2020년 초 가격이 저점이라는 뜻). 역전세 → 전세대란 → 역전세 → 전세대란, 공급과잉 → 공급부족 → 공급과잉 → 공급부족 등 역사는 무한반복합니다.

공급의 역설

특정 지역에 개발할 땅이 크면 오히려 좋지 않습니다. 공급이 많이 되더라도 아직 유휴부지가 많아 있기 때문입니다(ex: 경기도 이천). 하지만 땅이 작은 지역에 아파트 공급이 많아지면 가격 상승에 유리합니다.

지역간 시너지 효과

ex: 고덕 + 미사 = 시너지
강동 고덕이 오르면 상대적 하급지인 하남 미사도 오릅니다. 고덕이 미사를 끌어주는 형이라고 보면 됩니다.

금리

금리와 집값은 상관관계가 없습니다. 이유는 집주인의 대부분이 예전에 산 사람이 대부분이기 때문입니다.¹ 다만, 상업용 부동산은 금리의 영향을 받습니다. 월세로 이자를 감당해야 하기 때문입니다. 망상과 상상은 다릅니다. 망상하는 사람은 믿고 싶은대로 투자하고, 상상하는 사람은 현실적인 근거로 투자합니다. 그러므로 금리가 떨어진다고 해서 당장 집값이 오르지는 않습니다.²

¹ (첨언) 강의 내용은 잘 기억이 안 나지만 광수네 복덕방 이광수 대표의 말에 의하면 지금 집을 팔려고 하는 사람은 아파트를 최소 10년 이상 보유한 사람들임. 10년 이상 보유 후 매도하면 세금혜택을 받을 수 있기 때문.

² (첨언) 물론 집값과 금리의 상관관계는 분명히 존재함. 다만, 그 영향은 생각보다 미미하다고 말하는 것 같음. 또한, 현재 금리가 아무리 내려도 과거 처럼 1%대 금리는 아니기 때문.

하락론자와 같이 밥도 먹지 마라

가계부채위험론은 1995년부터 지금까지 이어지고 있습니다. 통계 자료에 따르면 모수에 따라 결과값이 달라집니다. 자극적인 워딩에 휘둘리면 안 됩니다.

최근 아파트 시세 하락 원인

가장 큰 이유는 아파트 가격이 비싸기 때문입니다. 그 다음 이유는 소득감소 때문입니다. 실제로 IMF 이후 일자리가 급격하게 감소해 실업률이 크게 늘어났습니다. 만약 삼성, 현대 등 대기업의 대량해고 소식이 들려오면 진짜 경제 위기의 신호입니다. 대기업과 함께 일하는 하청업체도 줄도산 할 우려가 있기 때문입니다.

부동산 투자의 기본

선점입니다. 정확히 말하면 서울부동산을 선점해야 합니다. 강남과 가까울수록 좋습니다. 부동산 투자는 틈새를 노리는 게 아닙니다. 정도(正道)를 찾아 오래 하는 것입니다. 원래 위치가 좋아야 서열이 바뀔 수 있습니다.¹ 그러므로 입지가 가장 중요하고, 환금성²도 좋아야 합니다.

신축인지 구축인지 따지기보다 입지가 좋은지 여부를 따져야 합니다. 총 인구수가 줄어들고 있지만 수도권 인구는 늘어나고 있고, 앞으로도 그럴 가능성이 높습니다. 예를 들어 아울렛이 있는 지역³은 좋지 않습니다. ~평⁴처럼 펜션이 많은 곳도 피해야 합니다.

¹ 강남, 마포, 광명, 성남 등지 처럼 가능성 있는 지역이여만 됨. 갑작스럽게 이유 없이 경기도 외곽 지역이 상급지가 될 수 없다는 뜻.

² 환급성 좋은 아파트 기준: 1000세대 이하(1달에 실거래 최소 1건), 1000세대 이상(1달에 실거래 최소 4~5건)

³ (첨언) 이천, 여주, 파주?

⁴ (첨언) 양평, 가평?

1부 질의 응답

・ 세금을 많이 내는 것 = 사회적 기부

・ 옛날에는 고가의 물건을 사면서 희열을 느꼈지만 지금은 (경제적으로 살 수 있지만) 안 사면서 희열을 느낌

・ 미사는 5호선 보고 들어가야 함(9호선 연장 언제 될지 모름, 확정 아님, 착공 들어가야 진짜 호재)

・ 고덕 9호선 연장은 2030년 정도면 개통 예정

・ 하남 그린 벨트 토지 좋게 보고 있음

・ 미추홀구 = 부동산의 무덤

・ 학군은 중학교일 때부터 중요함(자녀 초등학교 3학년일 때부터 준비해도 됨)

・ 신축아파트 기준 = 2012년 이후 지어진 아파트(지하주차장 의무 설치)

여기까지가 송희구 작가의 1부 강의 내용이었습니다. 거의 4시간 동안 부동산 투자 관련 팩폭을 당하니 정신이 혼미했습니다. 하지만 이번 강의에 백미는 2부였습니다. 실질적인 조언으로 가득했던 2부 내용은 다음 글