집값은 어떻게 정해질까요? 부동산에서 혹은 나라에서 정해주는 걸까요? 부동산에 대해 전혀 모르는 사회초년생이라면 당연히 궁금하실 겁니다. 그래서 오늘은 부동산 및 아파트 가격 오르는 원리를 딱 3가지로 요약해서 알려드리겠습니다!
집값이 정해지는 원리 3가지
부동산 가격은 나라에서 정해주는 게 아닙니다. 특히 집값이 정해지는 원리는 무수히 많습니다. 그중에 가장 영향이 큰 원리는 3가지가 있습니다. 바로 수요와 공급의 법칙, 금리, 정부 정책입니다. 우리나라는 아파트 공화국이라고도 불릴 만큼 아파트 가격에 대한 관심이 많으니, 오늘은 아파트 가격이 오르내리는 원리에 대해 집중적으로 알아보겠습니다.
수요와 공급의 법칙
고등학교 혹은 대학교 경제 시간에 배운 단어입니다. 수요공급의 법칙은 모든 경제 원리를 설명할 수 있는 마법의 문장입니다. 간단하게 설명드리겠습니다.
부동산 호황기에는 아파트를 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많으면 가격은 오릅니다. 예를 들어 부동산에 아파트 매물이 10채 올라왔는데 사려는 사람은 100명입니다. 그러면 100명의 구매 예정자가 10채밖에 안 되는 아파트를 사려고 서로 경쟁이 붙습니다. 서로 자신이 아파트를 갖기 위해 더 높은 가격을 부를 테고, 결국 가장 높은 가격을 부른 10명이 새로운 주인이 됩니다.
반대로 부동산 불황기에는 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많으면 가격은 어떻게 될까요? 반대로 생각하시면 쉽습니다. 아파트 매물이 10채 올라왔는데 사려는 사람은 1명입니다. 그러면 10명의 아파트 주인이 1명의 구매 예정자에게 팔기 위해 서로 가격을 내립니다. 결국 가장 낮은 가격을 제시한 아파트 주인이 매매를 성사시킵니다.
그럼 여기서 한 가지 물음표가 생깁니다. 부동산 호황기와 불황기는 왜 올까요? 바로 아래 두 가지 때문에 생깁니다. 그리고 호황기와 불황기를 한 번 거치는 게 부동산 혹은 아파트 사이클이라고 말합니다. 한 마디로 가격의 오르내림은 필연적으로 돌고 돌수 밖에 없는 운명인 겁니다. 영원히 내리거나 오르는 자산은 자본주의 세계에 존재하지 않습니다.
금리
최근 가장 이슈가 되는 아파트 가격이 결정되는 원리입니다. 금리는 말 그대로 돈의 가치입니다. 이게 무슨 말이냐고요? 돈은 그 자체로 가치 있는 게 아닌가요?라고 생각할 수 있습니다. 하지만 돈이 어떻게 만들어지는지 알면 시기에 따라 돈의 가치가 달라진다는 걸 알게 됩니다.
돈은 어디서 어떻게 만들어질까요? 바로 중앙은행에서 기계로 찍어냅니다. 돈은 사실 그차 제만으로는 쇳덩어리 또는 종이 쪼가리에 지나지 않죠. 하지만 중앙은행(우리나라는 한국은행, 미국은 연준)이 찍어내는 동전과 지폐는 정부에서 가치가 있다고 인정해 줍니다. 그래서 우리는 대한민국 정부를 믿고, 실은 아무런 효용 가치가 없는 지폐로 장도 보고, 자동차도 사고, 집도 사는 것이지요.
다시 본론으로 들어와서 금리가 오르면 아파트 가격이 떨어지게 됩니다. 물론 금리 상승이 절대적으로 아파트 가격 하락으로 연결되지는 않습니다. 하지만 사람들이 아파트를 사는 구조를 알면 쉽게 원리를 이해할 수 있습니다.
사람들은 아파트를 살 때 100% 자기 돈을 주고 사지 않습니다. 보통 70%, 많으면 80%까지 은행에서 대출을 받습니다. 그 이유는 뭘까요? 바로 집값이라는 게 너무 비싸다 보니 한 번에 5억~10억 원 이상을 현금으로 갖고 있는 사람이 적기 때문입니다. 그리고 집값은 언젠가 오른다는 믿음이 있기 때문에 향후 집값이 많이 오르면 내가 빌린 돈이 상쇄되기 때문입니다.
예를 들어 집값이 5억인데 내 돈 1억, 은행 돈 4억을 빌렸습니다. 그런데 10년 뒤 집값이 2배 올라 10억이 돼서 팔게 되면 내 수중에는 일단 10억이 생깁니다. 그리고 10년 전에 빌린 은행 돈 4억을 갚게 되면 총 6억이 남겠죠. 그리고 처음에 들어간 내 돈 1억을 빼면 순이익이 5억이 생깁니다. 은행에서 4억을 빌려서 아파트를 샀을 뿐인데 10년 뒤 4억을 갚고도 순수하게 5억의 현찰이 생긴 셈입니다.
잠깐 이야기가 딴 데로 샜는데, 아무튼 금리가 오르면 아파트 구매 때문에 돈을 빌린 사람들은 매달 은행에 갚아야 하는 돈이 늘어납니다. 예를 들어 월급이 300만 원인 사람이 매달 부동산담보대출 이자로 150만 원을 냈는데 금리가 2배 오르면 월급 300만 원을 고스란히 내야 합니다. 이러면 버틸 수 없기 때문에 아파트를 팔려고 하는 겁니다.
그런데 금리 인상 시기에는 이런 사람이 한둘이 아닙니다. 서로 한시라도 빨리 팔려고 하기 때문에 가격을 내릴 수밖에 없습니다. 하지만 실수요자들 역시 아파트를 살 때 높은 이자를 감당해야 하기 때문에 아무리 가격이 싸도 한 번에 덥썩 물지 않고 신중에 신중을 기합니다. 게다가 빚에 허덕이는 영끌족들이 서로 던지고 있는 상황을 알기 때문에 더 느긋하게 기다리는 것도 있습니다.
이렇듯 금리 인상 시기에는 아파트 가격이 내려갈 확률이 매우 높습니다. 기존에 큰 손들도 아파트에 신규 투자하는 것보다 가용 현금을 은행 예금으로 돌리는 게 더 낫다고 생각하기 때문이죠. 반대로 금리가 하락하면 실제 부담하는 이자 부담이 적어지기 때문에 사람들이 은행 빚을 내서 공격적으로 투자하기 시작합니다. 그러면 자연히 수요가 많아지니 아파트 가격이 오르게 되는 것입니다.
정부 정책
정부는 집값이 오르는 걸 바랄까요? 내리는 걸 바랄까요? 정답은 오르든 내리든 천천히 움직이는 걸 바랍니다. 대한민국은 집을 가진 사람과 가지지 않은 사람 비율이 거의 5:5입니다. 그렇기 때문에 어떤 정부도 집값에 있어서 만큼은 균형 잡힌 정책을 내야 골고루 지지를 얻을 수 있습니다.
최근 정부를 예로 들자면, 문재인 정부시기에 집값이 많이 올랐다는 이유로 윤석열 정부는 아파트 공급을 늘리면서 집값을 잡겠다고 했습니다. 공급을 늘리면 왜 집값이 떨어지는 지는 이제는 아시겠죠? 위에 설명드렸던 수요와 공급의 법칙에 의해서입니다. 100명이 10채의 집을 사려고 하는 상황인데, 정부에서 90채를 추가로 지으면 더 이상 100명이 10채 가지고 경쟁할 필요가 없게 되는 거죠.
아무튼 정부는 이렇게 아파트 공급을 늘렸다 줄였다 하면서 집값을 간접적으로 정하려고 합니다.
공급 정책 말고도 규제나 규제완화 정책도 있습니다. 어떤 지역에 부동산 가격이 너무 급하게 오르면 대출한도를 일시적으로 줄이거나 원래 집이 있는 사람들이 한 채 더 사려고 하면 세금을 더 많이 걷거나 하는 방식으로 규제정책을 펼쳐 집값을 오르지 못하게 합니다. 반대로 집값이 너무 떨어져 있으면 정부 차원에서 특례대출(2024년부터 시작될 신생아특례대출, 신혼부부특례대출 등)을 통해 싼값에 돈을 빌려주면서 집을 사라고 독려합니다.
이렇듯 정부는 공급 정책, 또는 규제 정책으로 아파트 가격을 좌지우지 할 수 있는 위치에 있습니다.
결론
오늘은 집값은 어떻게 정해지는 원리를 알아봤습니다. 요즘 아파트 가격이 다시 하락 추세에 있는데 집이 없으신 분들은 이번 기회에 부동산 공부 열심히 하여서 성공적인 내집마련 하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.